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兄弟娱乐平台开户 未来房价还会继续上涨吗?看完这“4组”数据分析,坚定我的选择

2020-01-11 15:45:49
[摘要] 看完这“4组”数据分析,坚定我的选择谈到购房具体操作时,相信很多人也有患得患失的想法,主要担心两个方面问题:一是如果自己有能力购买而没买,担心房价继续上涨;二是如果出手买了房子,又担心房价下跌,从而导致自己花了冤枉钱。房产税被很多人视为未来最有可能替代土地收入的税种。笔者认为,房价肯定还会上涨,但不是永远。

兄弟娱乐平台开户 未来房价还会继续上涨吗?看完这“4组”数据分析,坚定我的选择

兄弟娱乐平台开户,未来房价还会继续上涨吗?看完这“4组”数据分析,坚定我的选择

谈到购房具体操作时,相信很多人也有患得患失的想法,主要担心两个方面问题:一是如果自己有能力购买而没买,担心房价继续上涨;二是如果出手买了房子,又担心房价下跌,从而导致自己花了冤枉钱。要想消除这两方面的顾虑,前提就是对未来房地产市场有一个预估分析,从而做出对房价涨跌的判断。如果抓住了房价上涨下跌的主要因素,那么对我们未来有闲钱后,到底能不能继续购房就有一个相对清晰的选择。

1.城市化进程所处的阶段。截止到2018年底,城市人口达到8.31亿,相比2017年增加1790万,对应的增加比例为1.06%,城市化率达到59.58%,此时的农村人口为5.64亿。从最近的5年时间看,我们的城市化率都在以1%多点的速度在增加,跟经济发展一致,基本处于中速发展阶段,达到近70%城市化率后,增速还会下降。可以算一算,基本上到2030年左右,我们的城市化率可以接近70%,此后将会有一个漫长的过程达到75%,甚至超过80%。

另一方面,如果说前期快速城市化导致了住房需求快速放大,促动房价快速上涨,那么家庭小型化则是推动住房需求的又一重要因素。当前,我们户均家庭人数为3人,随着老年独居需求和年轻人独居需求发展,未来户均家庭人数可能下降到2.5左右。对照发达国家单人家庭数占总家庭数15%到20%数据来看,我们目前还不到7%,这些年虽然以30%的速度增加,但由于基数小,要达到发达国家水平,还有很长的路要走。当然,这些需求必须与经济发展水平相匹配。

2.房地产是否作为经济发展支柱。我国将房地产作为一种产业发展已经超过40年,但真正快速发展的阶段是从98年住房商品化改革以后,可以说,最近20年是房地产风生水起的阶段。房地产不仅仅是作为投资、开发、销售而独立存在,它还关联到工程、园艺、家电等上百个行业的发展,对就业和经济发展至关重要。

就拿最近的10年时间来说,房地产对gdp的直接贡献,从4.61%上升到6.87%,如果再算上关联行业,基本可以达到gdp的20%,我们说一个行业对gdp贡献超过5%,就被认定为支柱产业,从这个数据来看,说房地产是经济发展支柱一点不为过。从这些年来看,房地产对经济的促进作用是加强,而不是减少。正因为如此,我们在楼市政策制定,调控方式方法上都寻求稳妥,毕竟经济发展是第一位的。

3.货币增长速度。房价上涨,固然与购房需求、地价成本、税收有重要联系,但这些年房价上涨的另一个重要因素—货币也不可忽视。就是我们常讲的通货膨胀,货币多了,物价就上涨,房子作为一种商品,也没有不涨价的道理。一般来说,我们看货币超发速度,主要看m2的增长速度,此前,笔者有专门分析过近10年的m2增速,m2在2017年和2018年降到两位数以下,从整体上看,m2与经济增速一样,都进入”l”型,有一个缓慢下行阶段。换句话说,就是“印钱”速度减缓。

仔细对照发现,这些年房价快速上涨,均与货币保持高速增长分不开,随着货币超发降速,房价也失去了高速增长的基础。这不是信口开河,一切要以数据为依据,我们要正视这种变化。当然,货币增速不可能一直处于下降过程中,正如前文所说,需要以经济发展相匹配,处于中低速增长,房价大致会在这个范围内波动。

4.土地财政替代水平。房市火热,也带动了“地市”火热。2018年全国土地出让收入达到6.5万亿,相比2017年增加了25%。无论是从经济发展角度,还是地方财税需要,土地收入仍旧占据着重要地位。就目前来说,城市要发展,城建水平要提升,需要用钱的地方还很多,除继续获得土地出让收入外,短期还很难找到其他替代标的。事实上,不仅是土地收入,还有相关税费,比如说2018年契税就有5730亿。

谈到土地财政替代,就不得不提到长效机制—房产税。房产税被很多人视为未来最有可能替代土地收入的税种。那么会如何呢?据恒大首席经济学家任泽平测算的一组数据显示,短期来看,按照免征面积30平米,各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8%到23%,均远超当前合理名义税率3.5%的上限,所以,短期内房地产税无法替代土地出让收入。从长期来看,在人均居住面积提高、房价增速低于收入增速和存量房时代到来三大条件逐步具备,未来房产税可以达到7.2万亿,占到地方财政收入47.7%,同时也超过了2018年6.5万亿的土地出让收入水平。

其实,这个答案很明显。笔者认为,房价肯定还会上涨,但不是永远。主要体现在以下几点:

1.从上面分析的数据得知,城市化还处于中端,还有持续的人口城市化,这是需求的第一方面。加之家庭小型化、改善需求的存在,房地产市场还有较大成长空间,这个时间预计在2030年前后;

2.房地产的替代产业培育还需要时间。现在国家正大力发展制造业等为主导的产业,这些都需要时间。很多产业都不可能一蹴而就,需要基础研究和积累,这些都是需要数年或者数十年才能有所成就。只有当新兴产业出现,替代解决了就业和经济发展问题时,才能谈房地产退出经济发展的主力阵容问题。

3.财政替代也还需要时间。由于第2点原因,新兴产业出现有了相关的财税渠道,加之可开发的土地资源越来越少时,房产税逐步走上前台。无论从土地收入减少的可行性,还是替代性,都需要时间,并且这也是一个逐步过程,比如房产税税率增加幅度。

4.只要货币有贬值的可能性存在,房价也会有抗通胀的作用。即使如美国这样城市化率超过80%的发达国家,只要货币贬值,经济发展,房价也在上涨。这不是房子本身价值增加了,而是货币这个池子水多了,水涨船高罢了。

5.区域、城市之间的住房不均衡性始终存在,而且还会继续分化。从总体上看,我们人均住房面积达到40平米,这与美国73平米、英国人均住房面积84平米、加拿大71平米、法国42平米相比、德国42平米,似乎还算说得过去。但我们这里面还包含20-30%的公摊面积,除去之后也只有30来平米。

另外,房子总量虽然达到家庭数与住房数1:1.1比例,但大城市、人口流入城市的住房需求还是比较大,而部分地方的房子又显得过剩,区域之间的供需差距较大。同时,随着经济水平提高,收入提高,人们对住房的要求也越来越高,促使住房产品更新换代。如果说房子总量差不多了,那么对适合改善的好房子需求还会一直存在。

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